Как купить квартиру в Таиланде: шесть шагов от выбора до ключей

Можно ли россиянину купить квартиру в Таиланде

Да. Гражданин России покупает квартиру в кондоминиуме в полную собственность (freehold), если в доме не выбрана иностранная квота – 49 % площади всех квартир, – и деньги на покупку пришли в Таиланд из-за рубежа в валюте. Гражданство, вид на жительство и тайская компания для этого не нужны. Землю иностранец на себя оформить не может: дома и виллы покупают через аренду земли до 30 лет.

С чего начать покупку квартиры в Таиланде? Не с выбора квартиры. Скажу как человек, который много лет водил покупателей по сделкам в России: красивая планировка – последнее, на что стоит смотреть. Сначала – форма владения и деньги. Потом дом. Потом квартира.

Особенность покупки недвижимости в Таиланде одна, и она главная: здесь нет привычного нам эскроу «по умолчанию». Закон об эскроу есть, но застройщики не обязаны им пользоваться, и деньги по новостройке уходят застройщику с первого платежа. Поэтому вся защита покупателя – это проверка до денег. Ниже весь путь, по шагам.

Шесть шагов покупки квартиры

1. Выбор ЖК. Решаете, зачем покупаете: жить, зимовать или сдавать помесячно. От этого зависят город, район, новостройка или готовый дом. Здесь же проверяют, что здание зарегистрировано как кондоминиум. Подробно – Выбор ЖК.

2. Проверка застройщика и квоты. Сданные дома и сроки, документ на землю, разрешение на строительство и экологическое заключение, письмо об остатке иностранной квоты. Подробно – Проверка застройщика.

3. Бронь. Депозит фиксирует квартиру и цену. Бронь квартиры в кондоминиуме у застройщика оформляют по утверждённой государством форме, на тайском языке. Подробно – Бронь.

4. Договор. График платежей, сроки сдачи, штрафы, возврат денег, переуступка. До первого платежа договор читает независимый юрист. Подробно – Договор.

5. Перевод денег. Каждый платёж – из-за рубежа в валюте, по каждому – документ банка. Без него freehold не оформить. Подробно – Перевод денег.

6. Регистрация. Земельный департамент записывает квартиру на ваше имя, там же платят сборы. Приезжать не обязательно: можно по доверенности. Подробно – Регистрация.

Сколько это стоит сверх цены квартиры

Цена в прайсе – не вся сумма покупки. Сверх неё:

• Сбор за переход права – 2 % от оценочной стоимости Земельного департамента. Кто сколько платит, решает договор: часто пополам, иногда всё платит застройщик или покупатель.
• Разовый взнос в фонд дома (sinking fund) – по ставке застройщика, от площади квартиры.
• Взносы на обслуживание дома (CAM fee) – с даты передачи квартиры, тоже от площади; часть застройщиков берёт их авансом.
• Депозиты за подключение воды и электричества.
• Услуги независимого юриста.

Каждая строка – с цифрами и примерами из нашего каталога – в разделе Налоги и сборы.

Что нужно знать до сделки

Четыре темы, которые решают больше, чем выбор этажа.

• Freehold и leasehold – что именно вы покупаете и почему «аренда на 90 лет» не гарантирована законом.
• Налоги и сборы – что платят при покупке, при владении и при продаже, в Таиланде и в России.
• Визы и ВНЖ – что даёт квартира для визы, в том числе программа для квартир от 3 млн бат.
• Риски – как теряют деньги при покупке и как это поймать до первого платежа.

Россиянину: три вещи, о которых не пишут в рекламе

Счёт в тайском банке – это ещё и уведомление в ФНС. Открыли счёт – в течение месяца сообщите налоговой. Таиланд с 22 декабря 2025 года в списке стран автоматического обмена информацией, и для резидента РФ это упрощает жизнь со счётом. Подробно – в шаге Перевод денег.

Доход от квартиры декларируют в России. Аренда и продажа облагаются в Таиланде, а резидент РФ ещё и подаёт декларацию дома. Тайский налог засчитывается по соглашению между странами. Подробно – в разделе Налоги.

Квартира в браке – общая. На чьё бы имя её ни оформили в Таиланде, по Семейному кодексу РФ это совместное имущество супругов.

Одно правило на все шесть шагов: сначала документ, потом деньги. Не нравится ответ – бронь не вносим.

Как мы ведём покупку

Я консультирую на русском: разбираю ваш случай, записываю вопросы и отдаю их Нонг и её коллегам. Они работают с застройщиками и Земельным департаментом на тайском, с документами в руках, и я возвращаюсь к вам с ответом. Если ответ не устраивает – бронь не вносим.

Начать проще всего с шага 1: Выбор ЖК. Или сразу задайте вопрос – разберём на вашем примере.

Частые вопросы