Можно ли купить квартиру в Таиланде: freehold, leasehold и квота 49 %

Да, иностранец может купить квартиру в Таиланде в собственность – это freehold (фрихолд). Условия три: дом зарегистрирован как кондоминиум, в нём не выбрана иностранная квота (49 % площади всех квартир), а деньги на покупку пришли в Таиланд в иностранной валюте. Всё, что за пределами квоты, а также дома, виллы и земля оформляются в leasehold (лизхолд) – зарегистрированную аренду не больше 30 лет.

Этот вопрос мне задают первым. Почти всегда в одной и той же форме: «А русскому вообще можно?» Можно. Гражданство Таиланда, вид на жительство и тайская компания для квартиры не нужны.

Но «можно» – это не «можно всё». В Таиланде покупают не квартиру вообще, а конкретную форму владения. От неё зависят цена, перепродажа, наследство и то, что вы будете делать через тридцать лет. Поэтому разберу по порядку: что такое фрихолд, что такое лизхолд, что с домами и землёй и где на этом теряют деньги.

Что может купить иностранец: коротко

Дальше – подробно по каждой строке.

Что такое freehold (фрихолд)

Freehold – это полная собственность на квартиру без срока. Её можно продать, подарить, сдать, оставить в наследство. По сути, то же, что ваша квартира в России, только в здании со своими правилами.

Для иностранца такая собственность возможна в одном случае: квартира находится в здании, зарегистрированном как кондоминиум. Слово «кондо» в рекламе ничего не гарантирует. Апартаменты в доме, который кондоминиумом не зарегистрирован, во freehold на иностранца не оформят. Что такое кондоминиум и чем он отличается от «апартаментов», я разобрал в шаге Выбор ЖК.

Кто из иностранцев может купить квартиру во freehold

Закон о кондоминиумах (статья 19) перечисляет несколько категорий иностранцев. Для гражданина России без тайского ПМЖ рабочий путь один: вы ввезли в Таиланд иностранную валюту на покупку. Подтверждает это тайский банк, который принял деньги. Второй известный путь – инвесторы по программам Совета по инвестициям Таиланда, но это не про частного покупателя квартиры.

Отсюда простое следствие, которое многие узнают слишком поздно. Деньги наличными, перевод от третьего лица или баты, купленные через посредника внутри страны, могут не засчитать. Квартира есть, а оформить её во freehold нечем. Подробно – в шаге Перевод денег.

Иностранная квота: 49 % площади

Иностранцам в одном здании может принадлежать не больше 49 % совокупной площади всех квартир. Остальные 51 % – у граждан Таиланда. Считают именно площадь, а не число квартир: в доме из ста квартир «свободно 49 квартир» – некорректная фраза.

В популярных домах иностранная часть выкупается раньше, чем достраивается здание. Тут подвох: квартиру вам продадут и без квоты, только оформить её получится в leasehold. Поэтому остаток квоты спрашивают письменно до брони – как это делать, в шаге Проверка застройщика и квоты.

Сколько стоит freehold

Квартира в иностранной квоте часто дороже такой же квартиры в тайской части дома: застройщики берут доплату за freehold. Например, у The Title Sierra на Пхукете она составляет около 8 600 долларов. Это не обязательная наценка, а цена спроса: иностранной площади меньше, чем желающих.

Вывод простой. Сравнивайте цены в одной форме владения. Квартира «на 10 % дешевле» в соседнем доме может оказаться лизхолдом.

Наследство и продажа

Квартиру во freehold наследуют. Если наследник – иностранец, а умерший купил квартиру как иностранец, ввёзший валюту, наследник получает те же права и продавать квартиру не обязан (так отвечал Земельный департамент на официальные запросы, по данным юрфирмы Tilleke & Gibbins). Если наследник под условия закона не подходит, квартиру придётся продать в течение года.

Продать квартиру иностранцу можно, только если в доме на дату регистрации есть свободная квота. Продать тайцу можно всегда.

Есть и обратная сторона: если иностранца депортировали или лишили разрешения на проживание, Закон о кондоминиумах (статья 19/5) обязывает продать квартиру в течение года, иначе её продаст Земельный департамент. Нарушение визового режима – прямой риск для квартиры.

Что такое leasehold (лизхолд)

Leasehold – это долгосрочная аренда, зарегистрированная в Земельном департаменте. Вы платите за весь срок сразу, пользуетесь объектом как своим, можете сдавать его и передать договор другому человеку, если это разрешает договор.

Главное – срок. Гражданский и торговый кодекс Таиланда (статья 540) ограничивает аренду недвижимости 30 годами. Если в договоре написано больше, срок всё равно сократят до 30 лет. Аренда больше трёх лет действует, только если она зарегистрирована (статья 538). Незарегистрированная – только три года.

«30 + 30 + 30» – обещание, а не гарантия

Скажу честно: это самая частая ловушка. В рекламе пишут «аренда на 90 лет» или «30 лет с автоматическим продлением». По факту закон гарантирует только первые 30 лет.

В 2023 году Верховный суд Таиланда (решение № 4655/2566) признал заранее обещанные продления обходом закона. Земельный департамент отказывает в регистрации договоров с автоматическим продлением. Новый срок – это новый договор после окончания старого, с новой регистрацией и новыми сборами. Подпишет ли его владелец земли через 30 лет, никто не знает.

То есть планировать надо на 30 лет. Всё сверху – возможность, а не актив.

Сколько стоит регистрация аренды

При регистрации платят 1 % регистрационного сбора и 0,1 % гербового сбора. Оба считаются от общей суммы аренды за весь срок, а не от стоимости объекта.

Пример: аренда на 30 лет по 10 000 бат в месяц – это 3 600 000 бат за срок. Сбор – 36 000 бат, гербовый сбор – 3 600 бат, всего около 39 600 бат. Кто из сторон платит, решает договор.

Наследование аренды

Тут позиции расходятся. По общему правилу тайского права аренда – личное право арендатора и прекращается с его смертью. В 2016 году Верховный суд (решение № 11058/2559) допустил переход аренды к наследнику, если срок не привязан к жизни арендатора. Насколько широко это работает, юристы спорят. Поэтому условие о наследниках прописывают в договоре и проверяют с юристом до подписи.

Фрихолд или лизхолд: что выбрать

Если покупаете квартиру для жизни или чтобы когда-нибудь продать, берите freehold. Если лизхолд заметно дешевле и вы честно считаете только на 30 лет (например, купить, сдавать помесячно и не думать о перепродаже), это рабочий вариант. Плохой вариант один: заплатить цену фрихолда за лизхолд, потому что квоту не проверили.

Можно ли купить дом, виллу или землю

Землю иностранец как физическое лицо в Таиланде оформить на себя не может. Это следует из Земельного кодекса, кондоминиум – единственное исключение для жилья. Дом на земле, таунхаус, вилла – тоже нет, потому что они стоят на земле.

Есть исключение для крупных инвесторов (статья 96 bis Земельного кодекса): до одного рая (1 600 м²) земли под жильё при вложении 40 млн бат и с разрешения министра. Юристы называют его практически неприменимым.

Как на самом деле покупают виллы

Законных схем две.

Аренда земли и собственность на дом. Землю берут в зарегистрированную аренду до 30 лет, а сам дом оформляют на себя. Все правила лизхолда выше работают и здесь, включая «30 лет без гарантии продления».

Тайская компания. Иностранцам в ней может принадлежать не больше 49 %. Тайские акционеры должны быть настоящими и вкладывать свои деньги.

Номинальные схемы: сейчас под ударом

Предложение «купим виллу на компанию, тайский директор – формальность» – это предложение участвовать в правонарушении. За подставных акционеров по Закону об иностранном бизнесе (статья 36) грозит до трёх лет лишения свободы или штраф от 100 000 до 1 000 000 бат, причём отвечает и иностранец, согласившийся на схему.

И это не теория. По данным Министерства коммерции, в 2025 году в «группу риска» попали 11 746 компаний с иностранной долей меньше 50 %, а Земельному департаменту передали на проверку владения недвижимостью 17 556 компаний. В мае 2026 года на Пхангане в ходе проверки номинальных компаний задержали 22 иностранцев и изъяли больше 40 раев земли. В провинциях Пхукет, Пханг-Нга и Краби проверяли 89 участков по подозрению в номинальном владении. Покупатели вилл на Пхукете и Самуи после этих облав взяли паузу.

Брак с гражданкой или гражданином Таиланда права на землю тоже не даёт: землю оформят на тайского супруга как его личное имущество.

Россиянину: что ещё учесть

Деньги – только в валюте и из-за рубежа. Без этого freehold не оформить. Как платить из России в 2026 году, в шаге Перевод денег.

Квартира, купленная в браке, – общая. По Семейному кодексу РФ (статья 34) имущество, нажитое в браке, совместное, на чьё бы имя его ни оформили в Таиланде. Верховный суд РФ в 2021 году подтвердил это для зарубежной квартиры. Если покупаете на одного из супругов, обсудите брачный договор заранее.

Госслужащим – отдельно. Закон № 79-ФЗ запрещает отдельным категориям должностных лиц иметь счета в иностранных банках. Владеть квартирой за рубежом он не запрещает, но её и источники денег нужно указать в декларации. Проверьте ограничения по своей должности до покупки.

Виза. Квартира – это собственность, а не вид на жительство. Но с октября 2025 года квартира от 3 млн бат может стать основанием для годовой визы. Подробности и текущий статус программы – в разделе Визы и ВНЖ.

Как проверить форму владения до брони

• Здание зарегистрировано как кондоминиум – запросить у застройщика или юрлица дома.
• Письмо об остатке иностранной квоты на дату брони – письменно, а не в мессенджере.
• В брони и договоре указано, что квартира продаётся во freehold в иностранной квоте.
• Деньги на каждый платёж идут из-за рубежа в валюте, по каждому платежу – FET или справка банка.
• Для виллы или дома – вид документа на землю, собственник, залоги и зарегистрированный договор аренды.
• Обещания продления аренды – только как условие договора, без расчёта на них.
• Договор до первого платежа читает независимый юрист.

Красивая квартира в чужой форме владения стоит дешевле, чем кажется в день покупки. Сначала документ о квоте или земле, потом депозит.

Частые вопросы