Налоги и сборы на недвижимость в Таиланде

При покупке квартиры у застройщика покупатель платит свою долю сбора за переход права – 2 % от оценочной стоимости Земельного департамента, доля решается договором. Налоги с продажи у застройщика платит сам застройщик. При владении – ежегодный налог на землю и строения (для квартиры иностранца – от 0,02 % оценочной стоимости), взносы на обслуживание дома и коммунальные услуги. Доход от аренды облагается в Таиланде по прогрессивной шкале, а резидент РФ ещё и декларирует его в России с зачётом тайского налога.

Вопрос «какой налог на недвижимость в Таиланде?» почти всегда означает три разных вопроса. Сколько я заплачу при покупке. Сколько каждый год. И что будет, когда я начну сдавать или решу продать. Разберу по порядку и в конце – российскую часть, о которой обычно молчат.

Одна оговорка сразу. Ставки ниже – по Налоговому кодексу Таиланда, разборам юридических фирм и законам РФ, проверено 8 ноября 2026 года. Это не налоговая консультация: свою ситуацию перед сделкой сверяйте с юристом, а российскую часть – с налоговым консультантом.

Налоги при покупке недвижимости в Таиланде

Все платежи по сделке рассчитывают и принимают в Земельном департаменте в день регистрации.

Новостройка у застройщика

Застройщик платит специальный налог на бизнес 3,3 % и подоходный налог 1 %, гербовый сбор в этом случае не взимается. Покупателю остаётся его доля сбора за переход права и разовые взносы в дом.

Пример (условный): если оценочная стоимость квартиры – 3 000 000 бат, сбор за переход права – 60 000 бат. При делении пополам ваша доля – 30 000 бат.

Важно: сбор считают от оценочной стоимости, а не от цены сделки. И льгота 0,01 % вместо 2 %, которая действует до 30 июня 2027 года, иностранцев не касается: она только для граждан Таиланда и объектов до 7 млн бат.

Вторичный рынок

На готовой квартире у частного продавца набор налогов зависит от того, сколько лет он владел квартирой. Продаёт раньше пяти лет – платит специальный налог на бизнес 3,3 %, позже – гербовый сбор 0,5 %. Плюс подоходный налог по шкале. По закону это налоги продавца, но в договоре стороны могут распределить их иначе – поэтому смету просят построчно.

Сколько стоит владение квартирой

Налог на землю и строения. Действует с 2020 года. Если квартиру сдают посуточно, её облагают по коммерческой ставке – от 0,3 % вместо 0,02 %. Платит тот, кто числится собственником на 1 января. Квартира иностранца обычно считается «вторым жильём», и ставки на 2026 год такие (в год, от оценочной стоимости):

То есть с квартиры с оценкой 3 млн бат – около 600 бат в год. Срок уплаты – по уведомлению местной администрации. На вторичке долг по этому налогу проверяют до сделки.

Взносы в дом. Ежемесячный взнос на обслуживание (CAM fee) и разовый взнос в фонд дома (sinking fund) устанавливают застройщик и юрлицо кондоминиума. Общих цифр по закону нет, только ставки конкретных домов. По нашему каталогу: CAM fee у The Title Sierra – 2 272 бата в месяц за квартиру, у Lumina Pool Villa – 70 бат за м² участка; фонд дома у City Garden Tower – около 600 бат за м², у Lumina Pool Villa – 1 500 бат за м².

Коммунальные платежи в Таиланде. Депозиты за подключение воды и электричества при передаче квартиры и ежемесячные счета по факту.

Налог с аренды в Таиланде

Сдача квартиры в аренду – это тайский доход, и платить с него налог в Таиланде должен и нерезидент. Налоговое управление Таиланда применяет одну прогрессивную шкалу для всех физических лиц: доход до 150 000 бат в год не облагается, дальше ставки растут от 5 до 35 %. Если арендатор – компания, она удерживает 5 % у источника. Декларацию подают до конца марта следующего года. Доход считайте по помесячной аренде: посуточная без гостиничной лицензии незаконна (подробно – в разделе Риски). Стандартный вычет 30 % на расходы по аренде упоминают консультанты, официальные условия уточняйте у бухгалтера.

Если вы живёте в Таиланде 180 дней в году и больше, вы налоговый резидент Таиланда. Тогда в Таиланде облагается и иностранный доход, ввезённый в страну, – с 2024 года это касается денег, заработанных за рубежом. Держатели визы LTR от этого освобождены – подробнее о визе в разделе Визы и ВНЖ.

Налог при продаже недвижимости в Таиланде

Кому можно продать квартиру и как потом вывести деньги, разобрано в разделе Риски. Продавец платит налоги в Земельном департаменте в день регистрации: специальный налог на бизнес 3,3 % или гербовый сбор 0,5 % (в зависимости от срока владения) и подоходный налог. Квитанции об их уплате сохраните: при выводе денег из Таиланда банк обычно просит их вместе с документами о ввозе валюты.

Налоги в России: двойное налогообложение

Это часть, которую обычно не рассказывают продавцы квартир.

Соглашение работает. Конвенция об избежании двойного налогообложения между Россией и Таиландом действует с 2009 года и не приостановлена: Таиланда нет в перечне недружественных стран. По ней доход от сдачи и продажи тайской недвижимости может облагаться в Таиланде. Но «может облагаться в Таиланде» не значит «освобождён в России».

Резидент РФ декларирует доход дома. Если вы провели в России 183 дня за 12 месяцев и больше, доход от тайской квартиры попадает в декларацию 3-НДФЛ. Налог, уплаченный в Таиланде, вычитается из российского, но не больше российского налога с этого дохода.

• Аренда за рубежом с 2025 года облагается по общей шкале НДФЛ: 13 % до 2,4 млн рублей дохода в год, дальше 15, 18, 20 и 22 %.
• Продажа – 13 % до 2,4 млн рублей дохода и 15 % с превышения.
• Декларация – до 30 апреля следующего года, уплата – до 15 июля.
• Освобождение после минимального срока владения (статья 217.1 НК РФ, 5 лет, в ряде случаев 3 года) территориальных ограничений не содержит и применяется к зарубежной квартире; срок считают с даты регистрации в Земельном департаменте.
• Обратная сторона: тайская квартира, скорее всего, считается «иным жильём» и может лишить льготы «3 года» при продаже российского единственного жилья. Это вопрос к налоговому консультанту до сделки.

Счёт в тайском банке. Отдельная обязанность – уведомить ФНС об открытии счёта в течение месяца. Подробно – в шаге Перевод денег.

Пример: во что обходится квартира за 3 млн бат

Условный расчёт на ставках из нашего каталога: новостройка, цена и оценочная стоимость – 3 000 000 бат, площадь 35 м², сбор за переход права пополам. Ваши цифры зависят от дома и договора.

Плюс юрист, депозиты за воду и электричество и коммунальные счета. Налоги продавца в новостройке платит застройщик.

Смету просите построчно ещё до брони и записывайте договорённости о сборах в брони и договоре: Бронь, Договор.

Что посчитать до брони

• Построчную смету: доля сбора за переход права, кто платит налоги продавца, юрист.
• Оценочную стоимость квартиры – сбор считают от неё.
• CAM fee и взнос в фонд дома – по свежим квитанциям управляющей компании.
• На вторичке – долги по дому и по налогу на землю и строения.
• Если планируете сдавать – налог с аренды в Таиланде и НДФЛ в России.

Частые вопросы