Договор купли-продажи квартиры в Таиланде и рассрочка

У застройщика подписывают договор купли-продажи (sale and purchase agreement) по стандартной форме, утверждённой министерством, с графиком платежей – это и есть рассрочка. На этапе стройки она обычно без процентов, после сдачи – с процентами. Читать нужно всё: сроки сдачи, гарантии, что будет при просрочке платежа, возврат денег и переуступку. До первого платежа договор показывают независимому юристу.

Страницу с ценой читают все. Страницу «расторжение по инициативе продавца» не читает почти никто. А именно там написано, что застройщик сделает с вашими деньгами, если вы задержите очередной платёж.

Договор с застройщиком

Договор купли-продажи квартиры в кондоминиуме у застройщика должен соответствовать стандартной форме, утверждённой министерским регламентом (статья 6/2 Закона о кондоминиумах). Обычно он двуязычный – на тайском и английском.

• График платежей и к каким этапам стройки привязан каждый платёж.
• Срок сдачи и что будет, если он сдвинется: компенсация, право расторгнуть.
• Что будет при просрочке платежа с вашей стороны.
• Условия расторжения и возврата денег – с обеих сторон.
• Переуступка: можно ли продать договор до сдачи и сколько это стоит.
• Что входит в цену: отделка, мебель, взносы в фонд дома, доля сбора за переход права.
• Какая языковая версия главная, если тайский и английский тексты расходятся.

Гарантии застройщика. По стандартной форме договора застройщик отвечает за дефекты конструкции 5 лет, за остальное – 2 года с даты регистрации права. Иск о дефектах подают в течение года с момента обнаружения. Поэтому квартиру принимают с инспектором и актом дефектов, а не «на глаз».

Взносы за непроданные квартиры с 2008 года платит застройщик, а не собственники.

Реклама – часть договора. По статье 6/1 Закона о кондоминиумах тексты, картинки и буклеты застройщика – неотъемлемая часть договора, а при противоречии договор толкуют в пользу покупателя. Сохраняйте скриншоты рекламы и буклеты.

Рассрочка от застройщика: как устроен график

Для покупателя из России рассрочка – главный способ растянуть оплату: ипотека для иностранцев в Таиланде практически недоступна.

На этапе стройки. Первый взнос, по данным агентств, обычно 10–30 % цены (иногда до 50 %), остальное – по этапам стройки за 12–36 месяцев. Как правило, без процентов.

После сдачи. Некоторые застройщики дают рассрочку до 60 месяцев и после сдачи – почти всегда с процентами. Ставку смотрят в договоре конкретного застройщика. Собственность в этом случае обычно переходит только после полной оплаты.

Пример из каталога. У Harmonia City Garden в Паттайе: депозит около 100 000 бат, при подписании договора – 50 % стоимости с учётом депозита, ещё 20 % – частями в течение 24 месяцев. У других проектов графики свои, их сверяем по прайсу застройщика.

Тут подвох: просрочка платежа

По типовым договорам при просрочке застройщик вправе расторгнуть договор и удержать уже уплаченное – целиком или за вычетом 10–25 % цены. Это не страшилка, а обычное условие, которое стоит найти в договоре до подписи. Если доход нестабилен, график лучше растянуть заранее, чем просить отсрочку потом.

И ещё одно. Каждый платёж по рассрочке делают так же, как первый: из-за рубежа, в валюте, с документом банка. Иначе к регистрации не наберётся подтверждений на всю цену, и freehold не оформят. Подробно – в шаге Перевод денег.

Переуступка

Продать договор другому покупателю до сдачи дома в Таиланде можно, рынок переуступки есть. Но только с письменного согласия застройщика и обычно за плату 1–3 % цены. Право переуступки лучше записать в договор заранее, а размер платы – уточнить до подписи.

Переуступка иностранцу возможна, только если в доме остаётся иностранная квота – почему это важно, в разделе Freehold и leasehold.

Договор на вторичном рынке

На готовую квартиру договор подписывают с продавцом. Проверьте:

• Собственника по документу на квартиру и что на ней нет залогов и арестов.
• Справку юрлица дома об отсутствии долгов по квартире – без неё переход права не зарегистрируют.
• Долги по налогу на землю и строения.
• Кто платит налоги продавца и сбор за переход права – построчно.
• Свободную иностранную квоту на дату регистрации.

Долг по дому обычно гасят из цены в день регистрации, и это прописывают в договоре.

Нужен ли юрист в Таиланде

Да, и свой. Юрист, которого «рекомендует» застройщик или продавец, работает на другую сторону – это конфликт интересов. Независимый тайский юрист проверяет договор до первого платежа: график, сроки, штрафы, возврат денег, кто платит сборы.

Это дешевле, чем разбираться с условиями после. Где юрист нужнее всего, видно по списку ловушек в разделе Риски. Образец договора у каждого застройщика свой, поэтому смотреть надо именно ваш проект договора, а не чужой «образец из интернета».

Договор подписан – дальше деньги. Следующий шаг: Перевод денег.

Частые вопросы