Энциклопедия · шаг 6 из 6
Регистрация квартиры в Земельном департаменте Таиланда
Последний шаг сделки – регистрация в Земельном департаменте. Там проверяют документы и подтверждение денег, принимают сборы и записывают квартиру на ваше имя. Приезжать не обязательно: можно по доверенности.
Содержание6 разделов
Сделку регистрируют в Земельном департаменте (Land Office) по месту нахождения объекта. Там проверяют документы сторон и подтверждение ввоза валюты на сумму не меньше цены, принимают сбор за переход права и налоги продавца и регистрируют квартиру на нового владельца. Присутствовать лично не обязательно: из России оформляют доверенность – до 28 февраля 2027 года с консульской легализацией, после – с апостилем.
Регистрация – самый короткий шаг по времени и самый формальный. Если всё сделано правильно на предыдущих шагах, здесь не происходит ничего неожиданного. Если нет – здесь это и всплывает. Поэтому разберу, что проверяют в департаменте, что вы получаете на руки и как оформить сделку, не прилетая в Таиланд.
Что происходит в Земельном департаменте
- Проверяют документы продавца и покупателя, документ на квартиру и отсутствие запретов на сделку.
- Для квартиры во freehold – проверяют, что иностранная квота в доме не превышена, и документ банка о ввозе валюты (FET или справку) на сумму не меньше цены.
- На вторичке – справку юрлица дома об отсутствии долгов по квартире.
- Рассчитывают и принимают сбор за переход права – 2 % от оценочной стоимости – и налоги продавца.
- Регистрируют квартиру на нового владельца и выдают документ.
Кто какую часть сборов платит, записано в договоре. Например, у Lumina Pool Villa сбор за переход права застройщик и покупатель делят пополам. Подробно о ставках – в разделе Налоги и сборы.
Чанот и другие документы на землю
«Чанотом» в обиходе называют любой документ о собственности. Для покупателя виллы или земли важно, какой именно документ стоит за этим словом.
| Документ | Что означает | Что делать покупателю |
|---|---|---|
| Чанот (Nor Sor 4 Jor) | Полный титул: участок измерен, есть координаты и границы | Лучший вариант |
| Нор сор 3 гор (Nor Sor 3 Gor) | Участок измерен, границы закреплены, точность ниже | Проверять по записям Земельного департамента |
| Nor Sor 3 | Без точного обмера | При продаже – 30 дней публичного уведомления |
| Sor Kor 1, Por Bor Tor 5 | Права владения, не собственность | Не покупать |
Для квартиры в кондоминиуме отдельный документ о собственности выдают на саму квартиру. А землю под домом застройщик должен держать по чаноту – это проверяют на шаге Проверка застройщика.
Регистрация по доверенности
Приезжать на регистрацию не обязательно. Покупатель из России оформляет доверенность на представителя.
До 28 февраля 2027 года. Доверенность для Таиланда, оформленная в России, – это нотариальное заверение и консульская легализация.
С 28 февраля 2027 года. Таиланд присоединился к Гаагской конвенции об апостиле 30 июня 2026 года, и для Таиланда она вступает в силу 28 февраля 2027 года. После этой даты на российскую доверенность достаточно поставить апостиль.
Конкретный Земельный департамент может предъявить свои требования к форме доверенности, поэтому текст согласуют с представителем заранее.
Доверенность – только на конкретную сделку и конкретную квартиру. Генеральная доверенность «на всё» посреднику – риск, что объект продадут или заложат без вашего ведома.
Если покупаете новостройку
Для строящегося дома регистрация проходит после сдачи. Вся сделка растянута на срок стройки: платежи привязаны к её этапам, а в Земельный департамент идут, когда дом зарегистрирован как кондоминиум и квартира готова к передаче. К этому дню у вас должны быть документы банка по всем платежам.
Сама регистрация готовой квартиры проходит в день сделки и занимает 1–3 часа, если документы готовы. Подготовка – письмо о квоте, справка об отсутствии долгов по дому, документы банка о переводах – занимает от нескольких дней.
После регистрации
- Приёмка квартиры с актом дефектов – у застройщика гарантия 5 лет на конструкцию и 2 года на остальное.
- Подключение воды и электричества, депозиты за подключение.
- Уведомление о проживании ТМ30 – его спрашивают при продлении визы. Подробно – в разделе Визы и ВНЖ.
- Знакомство с управляющей компанией дома, взносы на обслуживание.
- Если открыли счёт в тайском банке – уведомление ФНС в течение месяца.
- Папка с оригиналами: документ на квартиру, договор, FET, квитанции. Они понадобятся при продаже.
По желанию можно получить жёлтую домовую книгу – официальный адрес в Таиланде. Собственность она не доказывает и ТМ30 не заменяет.
Частые вопросы
Нужно ли приезжать на регистрацию квартиры в Таиланде?
Нет, можно оформить доверенность. До 28 февраля 2027 года российская доверенность заверяется нотариусом и легализуется в консульстве, после – достаточно апостиля.
Что такое чанот?
Чанот (Nor Sor 4 Jor) – полный титул собственности на землю в Таиланде: участок измерен, у него есть координаты и чёткие границы. Это лучший вид документа на землю.
Сколько длится оформление квартиры?
Сама регистрация – в день сделки, 1–3 часа при готовых документах. Подготовка документов занимает от нескольких дней. На новостройку – весь срок стройки: регистрация проходит после сдачи дома.
Что проверяют в Земельном департаменте при покупке иностранцем?
Документы сторон, свободную иностранную квоту в доме, документ банка о ввозе валюты на сумму не меньше цены, а на вторичке – справку об отсутствии долгов по квартире.
Нужна помощь на этом шаге?Проверим застройщика, квоту и договор на вашем примере.
Ещё больше объектов – в соцсетях команды
Новые объекты, обзоры квартир и закрытые сделки.