Как перевести деньги в Таиланд на покупку квартиры

Деньги на квартиру переводят из-за рубежа в иностранной валюте на счёт застройщика или продавца в тайском банке. В назначении платежа указывают покупателя и конкретную квартиру. Банк-получатель выдаёт банковское подтверждение ввоза валюты (его часто называют FET), и без него Земельный департамент не оформит freehold. Лимиты Банка России на такие переводы для граждан РФ сняты с 8 декабря 2025 года, сложность сейчас не в лимитах, а в маршруте.

Это шаг, на котором чаще всего ошибаются те, кто покупает сам. Квартиру выбрали, договор подписали, деньги отправили. А потом в Земельном департаменте выясняется, что перевод пришёл в батах через посредника и подтвердить ввоз валюты нечем.

То есть порядок такой. Сначала решаем, как пойдут деньги и какой документ выдаст банк. Потом вносим бронь. Не наоборот.

Почему для freehold важен именно перевод

Закон о кондоминиумах разрешает иностранцу без тайского ПМЖ купить квартиру во freehold, если он ввёз в Таиланд иностранную валюту (или снял деньги с нерезидентского счёта). Земельный департамент проверяет это по документу банка. Что такое freehold и иностранная квота, разобрано в разделе Freehold и leasehold. По статье 19/3 Закона о кондоминиумах подтверждение должно быть на сумму не меньше цены квартиры.

Что из этого следует:

• Платить нужно из-за рубежа и в валюте: доллары, юани, евро. Баты, купленные внутри Таиланда, для freehold не подходят.
• Платит сам покупатель. Перевод от родственника или компании – повод для вопросов в департаменте.
• В назначении платежа – покупатель и квартира: название ЖК, корпус, этаж, номер.
• По каждому платежу – документ банка. В рассрочке их будет несколько, и вместе они должны покрыть цену.
• Наличные для freehold не годятся вообще.

Что такое FET

FET (Foreign Exchange Transaction form) – так по привычке называют банковское подтверждение ввоза валюты. С 2018 года тайские банки выдают его на любую сумму, единого бланка больше нет: в документе указывают, кто перевёл деньги, сумму, курс, дату и цель платежа. Старый бланк FET тоже принимают.

Выдаёт подтверждение только банк-получатель в Таиланде. Поэтому для freehold надёжнее обычный банковский перевод SWIFT в валюте: сервисы денежных переводов часто зачисляют деньги внутри Таиланда как местный платёж, и подтвердить ввоз валюты потом нечем.

Запрашивайте документ сразу после зачисления и проверяйте в нём имя покупателя, сумму и квартиру. Собирать документы по всем платежам задним числом, перед регистрацией, – лишний риск.

Как перевести деньги из России в Таиланд в 2026 году

Лимиты сняты. С 8 декабря 2025 года Банк России отменил ограничения на переводы иностранной валюты за рубеж для граждан РФ. Лимиты остались только для нерезидентов из недружественных стран.

Сложность – в маршруте. По обзорам 2026 года, долларовые переводы SWIFT из российских банков часто блокируют банки-посредники. Надёжнее переводы в юанях или через банки, у которых есть прямые отношения с Таиландом. Санкций против России Таиланд не вводил, и, по тем же обзорам, входящие переводы из России Банк Таиланда не ограничивает (официального документа об этом мы не нашли).

Платёжные агенты и баты. Есть сервисы, которые принимают рубли в России и зачисляют баты на тайский счёт. Для оплаты отеля этого достаточно. Для freehold – под вопросом: засчитает ли Земельный департамент такие деньги как ввоз иностранной валюты, официально не подтверждено. Этот вопрос решают с банком-получателем и юристом до первого платежа, а не после.

Криптовалюта. Официального порядка оплаты недвижимости криптовалютой в Таиланде нет. Пилотная программа Банка Таиланда позволяет туристам менять криптовалюту на баты только для повседневных трат. Для покупки квартиры во freehold этот путь мы не рекомендуем.

Перед первым платежом получите от банка-получателя письменный ответ: какой документ о ввозе валюты он выдаст на ваш перевод и с какими реквизитами. Пять минут переписки экономят месяцы в Земельном департаменте.

Пошагово: как оплатить квартиру из России

• До брони – выбрать маршрут: из какого банка и в какой валюте пойдут деньги.
• Получить от застройщика или продавца реквизиты счёта компании, указанные в договоре.
• Спросить у банка-получателя, какой документ о ввозе валюты он выдаст на такой перевод.
• Отправить платёж: покупатель – сам, назначение – квартира и покупатель.
• Сразу после зачисления получить FET или справку банка и проверить в ней данные.
• Повторять так по каждому платежу графика, пока документы не покроют всю цену.
• Если открыли счёт в тайском банке – уведомить ФНС в течение месяца.

Как платят по графику

Готовая квартира. Оплачивается перед регистрацией: депозит по брони, остаток – к дате переоформления. Остаток переводят с запасом по времени: к визиту в Земельный департамент документ банка о ввозе валюты должен быть уже на руках.

Новостройка. Платежи растянуты на срок стройки и привязаны к её этапам. Например, у Harmonia City Garden в Паттайе: депозит около 100 000 бат, при подписании договора – 50 % цены с учётом депозита, ещё 20 % – частями в течение 24 месяцев. Каждый платёж делают так же: из-за рубежа, в валюте, с назначением и документом банка. Как устроена рассрочка застройщика и что будет при просрочке, разобрано в шаге Договор.

Нужен ли счёт в тайском банке

Для покупки квартиры – не обязательно: деньги можно отправить напрямую на счёт застройщика. Счёт нужен позже: платить за обслуживание дома и коммунальные услуги, получать аренду, вернуть деньги при продаже.

Как открыть счёт в Таиланде россиянину. Требования устанавливает каждый банк сам и меняет их без объявлений, единых официальных правил для граждан России без долгой визы нет. По госпорталу Таиланда большинство банков просит разрешение на работу; без него – паспорт, подтверждение адреса в Таиланде (ТМ30, справка о проживании или договор аренды) и один документ: письмо посольства, пенсионное удостоверение или рекомендацию своего банка. В 2025 году один из крупных тайских банков начал закрывать счета гражданам России, но сохранял их владельцам долгих виз, супругам граждан Таиланда и владельцам недвижимости в Таиланде (сообщения СМИ, банк это публично не комментировал). Актуальные условия уточняем в отделении на дату открытия.

Уведомление налоговой об открытии счёта за рубежом

Это та часть, о которой забывают почти все.

Уведомить ФНС – в течение месяца. Резидент РФ обязан сообщить налоговой об открытии, закрытии или изменении реквизитов счёта в иностранном банке не позднее одного месяца (статья 12 закона № 173-ФЗ). Штраф за неподачу – от 4 000 до 5 000 рублей.

Таиланд в «белом списке» ФНС. С 22 декабря 2025 года Таиланд входит в перечень стран автоматического обмена финансовой информацией. Для резидента РФ это значит:

• На счёт в тайском банке можно без ограничений получать деньги от нерезидентов – например, аренду от арендатора или деньги покупателя при продаже.
• Отчёт о движении средств по счёту не подаётся, если за год зачислено или списано не больше 600 000 рублей.
• Если больше – отчёт подают ежегодно, до 1 июня следующего года. За просрочку – от предупреждения до 3 000 рублей, за повторное нарушение – 20 000 рублей.
• Резиденты, которые провели за пределами России больше 183 дней в году, от отчёта освобождены.

Есть и жёсткая граница: незаконная валютная операция наказывается штрафом от 20 до 40 % её суммы. Поэтому «серые» схемы зачисления денег на квартиру – плохая экономия. Налоги с аренды и продажи в двух странах – в разделе Налоги и сборы, другие денежные ловушки – в разделе Риски.

Госслужащим счёт не открыть. Закон № 79-ФЗ запрещает отдельным категориям должностных лиц, их супругам и несовершеннолетним детям иметь счета в иностранных банках. Владеть квартирой за рубежом они могут, но её и источники денег указывают в декларации.

Ипотека в Таиланде: что реально для иностранца

Короткий ответ: официальной ипотеки для нерезидента в Таиланде на ноябрь 2026 года нет. У UOB Thailand жилищный кредит требует гражданства Таиланда. У ICBC (Thai) в разделе «жилищное финансирование для иностранцев» написано «услуга не предоставляется». По госпорталу Таиланда банки кредитуют иностранцев только на квартиру в кондоминиуме в пределах квоты, на дома и землю – нет, и только при разрешении на работу в Таиланде старше двух лет, со справками о зарплате и выписками за шесть месяцев.

Рекламные ставки «от 2,9 %» – для тайских резидентов. При регистрации ипотеки платят 1 % от суммы кредита.

Ипотеку российских банков на тайскую недвижимость мы не нашли. Есть и вопрос для юриста: кредит тайского банка – это не ввоз иностранной валюты, и как его засчитывают для freehold иностранца, официально не подтверждено.

Реальный путь для россиянина – рассрочка от застройщика. На этапе стройки она обычно без процентов, после сдачи – с процентами. Подробно – в шаге Договор.

Частые ошибки при переводе денег

• Перевод без назначения платежа или с размытой формулировкой «за услуги».
• Не запросили документ банка сразу после зачисления.
• Платёж наличными, через посредника или в батах внутри Таиланда.
• Платит не покупатель, а родственник или компания.
• Сумма подтверждений меньше цены в договоре.
• Деньги ушли на личный счёт агента, а не на счёт застройщика или продавца.
• Открыли счёт в тайском банке и не уведомили ФНС.

Частые вопросы