Виза и ВНЖ в Таиланде при покупке недвижимости

Сама по себе покупка недвижимости в Таиланде ВНЖ не даёт. Но есть две программы, где квартира помогает. Виза за квартиру от 3 млн бат (Non-B через оператора Thai Longstay) – годовая, с ежегодным продлением, работает по всей стране; с 3 октября 2026 года приём заявок, по данным агентств, приостановлен. И виза LTR на 10 лет, где тайская недвижимость засчитывается в инвестицию 500 000 или 250 000 долларов. Остальные визы с недвижимостью не связаны.

Что даёт покупка недвижимости в Таиланде? Долгое время честный ответ был коротким: квартиру, и всё. Виза – отдельно. С октября 2025 года ответ стал интереснее, но и сложнее. Поэтому сразу скажу, где подвох: программа, ради которой многие сейчас смотрят квартиры от 3 млн бат, на момент обновления этой статьи на паузе.

Ниже – всё по порядку, с датами. Визовые правила меняются чаще, чем любые другие, поэтому условия на дату подачи уточняйте отдельно.

Сколько можно жить в Таиланде без визы

С 15 сентября 2026 года граждане России с обычным паспортом въезжают в Таиланд без визы на срок до 30 дней (раньше было 60). Это прописано в двустороннем соглашении Таиланда и России и подтверждено посольством Таиланда в Москве. На месте срок можно продлить ещё на 30 дней.

Для покупки этого хватает: посмотреть квартиры, подписать договор, пройти регистрацию. Для жизни – нет.

Виза за квартиру от 3 млн бат

Виза за недвижимость в Таиланде – это главная новость для покупателей за последние годы. Приказами Иммиграционного бюро № 237/2568 и № 238/2568, которые действуют с 1 октября 2025 года, порог для инвестиционной визы через покупку жилья снизили с 10 до 3 млн бат.

Что подходит. По данным сайта оператора программы на 8 ноября 2026 года – три варианта:

• Квартира в кондоминиуме в собственности, зарегистрированная, по цене не меньше 3 000 000 бат.
• Аренда квартиры или дома на срок больше трёх лет с предоплатой не меньше 3 000 000 бат.
• Зарегистрированное право пользования квартирой или домом до 30 лет с предоплатой не меньше 3 000 000 бат.

Дом или вилла в собственности не подходят: землю иностранец оформить не может, дом – только через аренду или право пользования. Что значит квартира в собственности для иностранца, разобрано в разделе Freehold и leasehold.

Как устроено. Визу оформляют через оператора Thailand Longstay Management – компанию, созданную при поддержке Управления по туризму Таиланда. Программа совместная: Министерство туризма и спорта, Иммиграционное бюро и оператор. Нужен сертификат министерства, без него действует старый порог в 10 млн бат. Сначала даётся разрешение на 90 дней, затем продление на 12 месяцев, и так каждый год, пока у вас есть объект. Отчитываться в иммиграции – каждые 90 дней. Права на работу виза не даёт.

Вся страна, не только Пхукет. В приказе нет привязки к провинции. Документы проверяет агент, одобренный туристическим управлением, и подаёт их в иммиграцию той провинции, где находится квартира. Паттайя подходит так же, как Пхукет.

Семья. В программу можно включить супруга, детей до 20 лет и родителей старше 50 лет. Документы о родстве легализуют, переводят на тайский и заверяют перевод в МИД Таиланда.

Сколько стоит. На сайте оператора цен нет. По данным СМИ и агентств: членский взнос – разово 4 000–6 000 бат, сбор оператора – 27 000 бат за каждые 12 месяцев на каждого члена семьи, госпошлина за продление – 1 900 бат, плюс услуги юриста.

Статус на ноябрь 2026 года: приём приостановлен

По сообщениям агентств, 3 октября 2026 года оператор сообщил участникам, что временно не может подавать новые заявки и продления, пока Иммиграционное бюро уточняет порядок после смены руководства. Программа не отменена, порог не менялся. Официального заявления властей нет, на сайте оператора программа описана как действующая.

Спорные места, которые юристы трактуют по-разному: подходит ли вторичный рынок и квартиры, купленные до 1 октября 2025 года; можно ли суммировать стоимость нескольких квартир. Новостройка до регистрации права и квартира через компанию не подходят.

Покупаете квартиру ради визы – до задатка получите письменное подтверждение от оператора или иммиграции, что ваш случай подходит и что приём заявок возобновлён. Цена в договоре – не меньше 3 000 000 бат.

Виза LTR: недвижимость засчитывается в инвестицию

LTR (Long-Term Resident) – виза Совета по инвестициям Таиланда на 10 лет (5 + 5). Для покупателя недвижимости интересны две категории:

Состоятельный гражданин мира (Wealthy Global Citizen). Активы от 1 млн долларов, инвестиция в Таиланд от 500 000 долларов на своё имя – в гособлигации, тайские компании или тайскую недвижимость, доход от 80 000 долларов в год за последние два года, медицинская страховка или депозит.

Состоятельный пенсионер (Wealthy Pensioner). От 50 лет, пассивный доход от 80 000 долларов в год. Если доход от 40 000 до 80 000 долларов – нужна дополнительная инвестиция 250 000 долларов, и недвижимость в неё тоже засчитывается.

Что даёт LTR: отчёт раз в год вместо каждых 90 дней, многократный въезд, освобождение иностранного дохода от тайского налога (о налогах владельца – в разделе Налоги и сборы), цифровое разрешение на работу. Это дорогая программа, но если вы и так покупаете виллу или несколько квартир, её стоит посчитать.

Thailand Privilege (бывшая «элит виза»)

Thailand Privilege – так теперь называется программа, которую многие знают как Thailand Elite или «элит визу». Это платное членство с долгой визой, с недвижимостью оно не связано. Ограничений по гражданству нет, но откажут, если за 3 года было больше одного просроченного пребывания, а взнос при отказе во въезде не возвращают. Цены на 8 ноября 2026 года – от 650 000 бат за 5 лет до 5 000 000 бат за 20 лет (верхний уровень – по приглашению). На сайте программы предупреждают о задержках проверки биографии.

Другие визы: DTV и пенсионная

С недвижимостью не связаны, но их спрашивают чаще всего, поэтому коротко.

DTV (Destination Thailand Visa). В посольстве Таиланда в Москве: сбор 350 долларов, остаток на счёте от 500 000 бат за 3 месяца, с 31 августа 2026 года – подтверждение постоянного места жительства в стране подачи и справка о несудимости. Переводы документов на английский с нотариальным заверением.

Пенсионная. Виза O-A в посольстве в Москве: от 50 лет, 1 200 000 бат на счёте за 3 месяца, или доход от 100 000 бат в месяц, или комбинация; справка о несудимости МВД не старше 3 месяцев, медсправка, страховка от 100 000 долларов или 3 млн бат; сбор 200 долларов, не возвращается. Цифры 800 000 бат на счёте или 65 000 бат в месяц – это требования для продления пенсионного разрешения уже в Таиланде (приказ Иммиграционного бюро № 12/2568). Продление стоит 1 900 бат, разрешение на повторный въезд – 1 000 бат (однократное) или 3 800 бат (многократное); без него при выезде разрешение сгорает.

Форма ТМ30: что это и зачем владельцу

ТМ30 – уведомление иммиграционной службы о том, где живёт иностранец. Справку ТМ30 спрашивают при продлении визы, и она прямо входит в список документов для визы за квартиру от 3 млн бат. Поэтому после покупки уведомление о проживании в своей квартире лучше оформить сразу, не дожидаясь, пока оно понадобится. Что ещё сделать после регистрации, в шаге Регистрация.

Жёлтая книга и розовая карта

Владелец квартиры может получить жёлтую домовую книгу (Tor Ror 13) – официальный адрес в Таиланде, и розовую ID-карту – тайский идентификационный номер на 10 лет. Это удобно для банков, приложений и коммунальных услуг. Но жёлтая книга не доказывает собственность и, по большинству источников, не отменяет ТМ30 и отчёты в иммиграции.

Частые вопросы