Кондоминиум в Таиланде: что это такое и как выбрать дом

Кондо в Таиланде – это квартира в здании, зарегистрированном как кондоминиум по тайскому закону. Вы владеете квартирой и долей в общем имуществе дома: бассейне, лифтах, лобби, участке. Домом управляет юридическое лицо кондоминиума, собственники платят ему взносы. Для иностранца это единственный формат жилья, который можно оформить в полную собственность (freehold).

Выбирать жильё по названию красивого пляжа – самый быстрый способ разочароваться. Отпускная картинка заканчивается там, где начинаются утренние пробки, сезонные шторма и супермаркет в получасе езды.

Поэтому выбор ЖК я всегда начинаю с двух вопросов. Что это за дом юридически. И зачем вы его покупаете. Квартира – уже третий вопрос.

Что такое кондоминиум простыми словами

Кондоминиум – это не стиль здания и не класс жилья. Это юридический статус. Дом регистрируют как кондоминиум, и с этого момента каждая квартира в нём – отдельный объект собственности со своим документом, а всё общее (земля, бассейн, коридоры, парковка) принадлежит собственникам совместно.

Что это значит на практике:

• У каждой квартиры – свой документ о праве собственности, его регистрируют в Земельном департаменте.
• Иностранцам в доме может принадлежать не больше 49 % площади всех квартир. Это иностранная квота.
• Домом управляет юрлицо кондоминиума: собрание собственников выбирает управляющего или нанимает управляющую компанию.
• Собственники платят ежемесячный взнос на обслуживание (CAM fee) и разовый взнос в фонд дома (sinking fund) – оба считаются от площади.
• У дома есть устав. Он может, например, запрещать посуточную сдачу или животных.

Кондо, апартаменты, кондо-отель и вилла: в чём разница

Кондо и «апартаменты». В рекламе это часто одно и то же. Значение имеет только одно: зарегистрировано ли здание как кондоминиум. Если нет, квартиру в нём иностранец во freehold не оформит, только в аренду. Поэтому вопрос «это кондоминиум?» задают первым, а ответ просят документом.

Кондо-отель. Дом с гостиничной лицензией под управлением оператора. В нём законна посуточная сдача, обычные кондоминиумы такой лицензии не имеют. Взамен – правила оператора и его доля дохода.

Вилла и дом. Стоят на земле, а землю иностранец на себя оформить не может. Покупают через аренду земли до 30 лет или через тайскую компанию. Подробно – в разделе Freehold и leasehold.

Сценарий решает всё

Один и тот же дом хорош для одного сценария и плох для другого. Поэтому сначала цель.

Жить постоянно или с семьёй. Квартира в Таиланде для жизни выбирается по маршрутам, а не по виду: важны школы, госпиталь, дорога, а не вид на море. В Паттайе семьи всё чаще выбирают Восточную Паттайю за трассой Сукхумвит: ближе к международным школам и дальше от курортной суеты. На Пхукете семейные покупатели смещаются во внутренние районы острова, к школам, а премиальный Банг Тао остаётся самым дорогим районом.

Зимовать. Нужны море, прогулки и комьюнити. В Паттайе для зимовки чаще выбирают Джомтьен, Вонгамат или Пратамнак. На Пхукете – юг острова, но там сейчас много новых строек и пробок. Подробно по районам – в гидах по Паттайе и Пхукету.

Сдавать. Считайте доход по помесячной аренде. Сдача на срок меньше 30 дней без гостиничной лицензии в Таиланде незаконна, и уставы большинства домов её запрещают. Рекламные расчёты «доходности» часто построены именно на посуточной сдаче – почему это ловушка, в разделе Риски.

Новостройка или вторичка

Новостройка. Дешевле на старте продаж, есть рассрочка от застройщика, всё новое. Застройщик по стандартной форме договора отвечает за конструкцию 5 лет, за остальное – 2 года с даты регистрации. Взамен – ожидание сдачи, риск переноса сроков и невозможность заранее проверить вид, шум и соседей. Платежи идут застройщику по этапам стройки, эскроу застройщики использовать не обязаны.

Готовая квартира и вторичка. Предсказуемее: дом построен, видно его состояние, управляющую компанию и соседей, сдавать можно сразу, квартиры часто продаются с мебелью. Цена выше, рассрочки обычно нет. На вторичке две обязательные проверки. Справка юрлица дома об отсутствии долгов по квартире – без неё Земельный департамент не зарегистрирует переход права. И свободная иностранная квота на дату регистрации – без неё квартиру не продадут вам во freehold, даже если продавец иностранец.

Вторичку в Паттайе и на Пхукете ищут чаще, чем кажется: покупатели хотят видеть дом, а не рендер. Сданные дома из нашего каталога собраны на странице Сданные ЖК, строящиеся – на странице Новостройки.

Что проверить в самом доме

Скажу честно: красивый рендер ничего не доказывает. Цену в рекламе пишут за самую маленькую студию на нижнем этаже (вид на парковку, конечно), а вы приезжаете за видом на море. Поэтому до брони смотрим на дом.

• Здание зарегистрировано как кондоминиум – документом, а не словами менеджера.
• Остаток иностранной квоты – письменно, до брони.
• Кто управляет домом после сдачи. Хороший проект с плохой управляющей компанией через несколько лет теряет и вид, и цену.
• Размер CAM fee и взноса в фонд дома – по свежим квитанциям, а не по буклету.
• Что разрешает устав: сдача, животные, ремонт.
• Парковка: в кондо её часто не хватает.
• История застройщика: сколько домов сдано и с каким опозданием.

Порядок цифр по нашему каталогу: CAM fee у The Title Sierra на Пхукете – 2 272 бата в месяц за квартиру, взнос в фонд дома у City Garden Tower в Паттайе – около 600 бат за м², у Lumina Pool Villa – 1 500 бат за м². У каждого дома ставки свои, их сверяем по прайсу застройщика или квитанциям управляющей компании.

Выбрали дом – дальше проверка застройщика и квоты. Это следующий шаг: Проверка застройщика.

Частые вопросы