Как проверить застройщика и иностранную квоту в Таиланде

Иностранная квота в Таиланде – это доля площади квартир в кондоминиуме, которую могут купить иностранцы: не больше 49 % от площади всех квартир дома. Пока квота не выбрана, иностранец оформляет квартиру в полную собственность (freehold), когда выбрана – только в аренду. Остаток квоты запрашивают письменно у застройщика или юрлица дома до брони. Застройщика проверяют по реестру компаний, документу на землю, разрешению на строительство, экологическому заключению и сданным домам.

В России покупателя новостройки защищает эскроу-счёт. В Таиланде закон об эскроу тоже есть, но застройщики не обязаны им пользоваться, и деньги идут прямо им по графику стройки. Вся защита сводится к одному: насколько вы проверили, кому платите.

Поэтому до брони я задаю три вопроса. Чья земля под домом. Есть ли разрешения на стройку. Что стало с прошлыми домами этого застройщика. Ответы ищут Нонг и коллеги – на тайском, напрямую у застройщика и по документам.

Иностранная квота: что это такое

Закон о кондоминиумах разрешает иностранцам владеть не больше чем 49 % совокупной площади всех квартир в здании. 51 % – у граждан Таиланда. В английских документах её называют foreign quota.

Три вещи, которые важно понимать про квоту:

Её считают по площади. Не по числу квартир. Пять больших пентхаусов могут выбрать больше квоты, чем двадцать студий.

Она заканчивается раньше, чем дом. В популярных проектах иностранная часть продаётся на старте, задолго до сдачи. Квартиру вам продадут и без квоты, но только в leasehold – аренду до 30 лет.

Она проверяется на дату регистрации. На вторичке тоже: если квота в доме выбрана, Земельный департамент не зарегистрирует квартиру на иностранца, даже если продавец сам иностранец. Обещание «оформим во freehold потом» не сработает.

Что такое freehold и leasehold и чем они отличаются в деньгах, разобрано в разделе Freehold и leasehold.

Как узнать остаток квоты

• Запросить письмо застройщика или юрлица кондоминиума об остатке иностранной квоты на текущую дату.
• Получить ответ письменно, на бланке, а не сообщением в мессенджере.
• Записать в брони, что квартира продаётся во freehold в иностранной квоте.
• На вторичке – перепроверить остаток перед регистрацией.

Как проверить застройщика

Компания. Застройщика проверяют по реестру компаний Департамента развития бизнеса Таиланда (DBD): дата регистрации, директора, уставный и оплаченный капитал, отчётность. Если компания торгуется на Фондовой бирже Таиланда (SET), её финансовая отчётность открыта – её можно посмотреть, а не принять на веру. Частная компания не значит плохая, просто проверять её сложнее: по сданным домам.

Земля. У участка под домом должен быть документ на землю – лучше всего чанот, то есть полный титул собственности, – и записан он должен быть на компанию застройщика. Земля часто в залоге у банка под кредит на стройку. Это нормально, но до передачи квартиры банк должен снять обременение. Проверяют по выписке в Земельном департаменте.

Разрешения. Разрешение на строительство и, для кондоминиума от 80 квартир или от 4 000 м², одобренная экологическая экспертиза EIA – без неё строить нельзя. В Бангкоке суды отменяли разрешения даже после старта продаж, поэтому важна и дата получения, и то, нет ли споров вокруг проекта.

История. Сколько домов компания уже сдала и с каким опозданием относительно заявленных сроков. Один сданный дом – ещё не история. Прошло ли у прежних покупателей переоформление в собственность. Кто управляет сданными домами и как они выглядят через несколько лет.

Суды и жалобы. Иски покупателей, споры с подрядчиками, претензии регуляторов – в открытых источниках.

Как это выглядит на практике, видно в наших разборах застройщиков: Rhom Bho Property – публичная компания с биржи SET, Global Top Group – частная компания из Паттайи. Все застройщики каталога – на странице Застройщики.

Что запросить у застройщика до брони

• Регистрацию компании и её номер в реестре.
• Документ на землю под домом – на имя компании застройщика – и сведения о залоге.
• Разрешение на строительство.
• Одобрение EIA, если дом большой.
• Регистрацию здания как кондоминиума (для сданного дома) или подтверждение, что его будут регистрировать.
• Письмо об остатке иностранной квоты.
• Список сданных проектов с датами сдачи.
• Проект договора брони и договора купли-продажи – до оплаты.

Съездите в уже сданный дом того же застройщика, если есть возможность. Бассейн, лифты и лобби через несколько лет скажут больше презентации.

Не нравится ответ – бронь не вносим. Это дешевле, чем потом возвращать деньги. Следующий шаг – Бронь.

Награды и громкие заявления

Премия на сайте застройщика ничего не стоит, если её нет в архиве самой премии. Проверяйте награды по сайту организатора: год, номинация, проект. Так же с «продано 90 % квартир» и «сдача в срок»: просите цифры и документы, а не слова.

Частые вопросы